A pesar de la pandemia, avanzan los negocios inmobiliarios en la Legislatura
Se tratará en Comisión Conjunta en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires la construcción de dos torres de 45 m en el Barrio de Villa Crespo para expandir el polo comercial del Megaestadio Movistar Arena
Por Jonatan Emanuel Baldiviezo
Myriam Leonor Godoy Arroyo
✅ 1. La Legislatura avanza con la autorización para construir dos torres de 45m en el inmueble de Corrientes N° 6.094/6.102 (3.930 m2) a través del tratamiento del Proyecto de Ley N° 2.795-J-19.
✅ 2. Este inmueble, que fue parte de predios ferroviarios, se transfirió de Nación a Ciudad en la gestión de Mauricio Macri.
✅ 3. La ciudad aceptó la transferencia (Ley N° 6.139) y través de la Ley N° 6.179 ordenó inmediatamente su VENTA EN SUBASTA PÚBLICA.
✅ 4. El Proyecto de Ley ya fue aprobado en primera lectura y se realizó su audiencia pública donde recibió un rechazo mayoritario.
✅ 5. Hoy, martes 5 de mayo a las 12 horas, la Legislatura en reunión Conjunta de Comisiones (Planeamiento y Presupuesto) tratarán el proyecto para avanzar hacia su sanción final.
✅6. Estos predios están actualmente permisionados a Buenos Aires Arena S.A. que seguramente serán los que terminen comprando los predios.
✅8. El GCBA ha decidido transformar el barrio de Villa Crespo de un barrio residencial a un polo comercial (este proyecto será complementario al Megaestadio Movistar Arena) priorizando a grupos empresarios sobre la voluntad de la ciudadanía y la identidad barrial.
📣B. SOBRE EL INMUEBLE SITO EN AV. CORRIENTES N° 6.094/6.102
✅1. En fecha 28 de enero de 2019, a través del Decreto N° 87/2019, el anterior presidente de la nación, Ing. Mauricio Macri autorizó a la Agencia de Administración de Bienes del Estado a transferir los inmuebles del Estado Nacional que se detallan en el Anexo[1] a la Ciudad de Buenos Aires, conforme a lo dispuesto en el Convenio Marco suscripto entre el Ministerio de Transporte de la Nación, la AABE y el GCBA el 23 de noviembre de 2018.
✅ 2. El Inmueble N° 10 del Anexo del Decreto N° 87/2019 es el predio ubicado sobre la Av. Corrientes N° 6.094/6.102, entre Av. Dorrego y calle Humboldt (Parcelas 35d y 35b, Manzana 162A, Sección 47, Circunscripción 15). Este predio tiene una superficie de 3.930 m2.
✅ 3. A través de la Ley de la ciudad N° 6.131, de fecha 13 de diciembre de 2018, la Legislatura aprobó el Convenio[2] suscripto entre la AABE, el Ministerio de Transporte de la Nación, y el GCBA. De esta forma, este predio pasó al dominio de la ciudad.
✅ 4. El 4 de Julio de 2019, la Legislatura de la ciudad, a través de la sanción de la Ley N° 6.179, autorizó la venta de 13 inmuebles con una superficie de 23 hectáreas.
Uno de dichos inmuebles es el inmueble aquí en cuestión, ubicado sobre la Av. Corrientes N° 6.094/6.102.
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📣 C. SOBRE EL PROYECTO DE LEY DE REZONIFICACIÓN DEL PREDIO
✅ 5. El 21 de noviembre de 2019, se aprobó en 1ra Lectura[3] el Proyecto de Ley N° 2795-J-19[4] que tiene por objeto otorgar una nueva normativa urbanística para este predio. El predio corresponde a un sector que está desafectado del uso ferroviario.
El Proyecto de Ley propone crear la Urbanización Especial “Entorno Estación Villa Crespo” autorizando la construcción de dos torres de 45 m de altura. La máxima altura permitida en el Código Urbanístico.
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✅ 6. El 10 de marzo se realizó la Audiencia Pública Obligatoria. El Proyecto de Ley está en condiciones de continuar su tratamiento en segunda lectura.
📣 D. SOBRE LOS CUESTIONAMIENTOS A LA POLÍTICA URBANÍSTICA PARA ESTA ZONA DE VILLA CRESPO
✅ 7. Este predio se encuentra cercano al Megaestadio Movistar Arena.
El año pasado, la Fundación Ciudad presentó un amparo patrocinado por el Observatorio del Derecho a la Ciudad. Esta acción judicial logró modificar la calificación de impacto ambiental “sin relevante efecto” de la obra y la actividad. El fallo del Juzgado de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo y Tributario N° 3[5], resolvió: "Hacer lugar a la medida cautelar[6] y, en consecuencia, suspender la explotación económica del Micro Estadio Buenos Aires Arena (...) y establecer la interdicción absoluta de su inauguración hasta tanto se realice el procedimiento técnico administrativo completo de Evaluación de Impacto Ambiental en los términos de los Art. 8 y 26, Ley 123”. Pero ni el fallo, ni el rechazo masivo en la Audiencia Pública, ni el incumplimiento de las medidas de mitigación que tuvo que exigir la APRA, después del fallo de la Justicia, lograron evitar la inauguración del estadio con capacidad para aproximadamente 16.000 personas.
Además de cuestionamientos con relación al negocio con la tierra pública[7] y al financiamiento público[8] para esta obra, las familias del Barrio de Villa Crespo protestan porque el Megaestadio está modificando el carácter residencial del barrio y generando molestias cotidianas intolerables.
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✅ 8. Se suma a estas alteraciones la paralización de la obra del viaducto San Martín, con obradores en situación de abandono, con la estación a la altura de Villa Crespo no finalizada, con los espacios bajo viaducto como tierra de nadie, con calles y veredas levantadas, particularmente en el barrio La Cueva de Chacarita y La Paternal. Al momento, los bajo viaductos están acumulando basura y con procesos de concesión frenados[9].
✅ 9.El Sr. Zuazo, en la audiencia pública, expresó que no se ha dado intervención a la Comuna para que se dé participación real a los vecinos del área en tratamiento sobre las características y alcances del proyecto presentado; ¿en qué se beneficiaría al barrio con el proyecto, y cuáles serían los impactos negativos que produciría, su reducción y/o mitigación? Propuso que el Consejo Consultivo de la Comuna N° 15 elabore un proyecto alternativo con el objetivo de mantener la identidad de los barrios, de rechazar la gentrificación urbana y la creación de espacios temporarios solo para negocios inmobiliarios.
✅ 10.El Sr. Keblaitis manifestó que los barrios de Chacarita, La Paternal y Villa Crespo asisten impotentes al avasallamiento de su identidad barrial, de su cultura, de su modo de vida y de su entorno ambiental. Agregó que cada día los picos y las palas al servicio de la mano invisible de la avidez inmobiliaria destruye el hábitat.
Sostuvo que a más de un año de la eliminación de los obstáculos de la traza del ferrocarril San Martín, la permeabilidad solo trajo aumento exponencial del tránsito en calles que no estaban preparadas y deterioro de frentes que no fueron construidos para soportar caudales vehiculares de variados tonelajes. Esa permeabilidad trajo aparejada multiplicidad de accidentes, cuyas víctimas son indefectiblemente nuestros vecinos y vecinas. Esa permeabilidad vino de la mano del aumento de los robos en las calles, del aumento del acoso y, por ende, del aumento de la preocupación de quienes somos padres, abuelos, tíos o hermanos.
Por último, enfatizó que “todo esto lo visualiza como un master plan, un plan maestro de degradación de los barrios mencionados para poner en marcha uno de los más perversos conceptos urbanos: la gentrificación. A diario los vecinos recibimos folletos o tarjetas de inmobiliarias ofreciendo sumas tentadoras por nuestras propiedades, pero irrisorias teniendo en cuenta lo que ganarían estos especuladores. El plan maestro que incluye levantar un megaestadio en medio de un barrio tradicional. Vemos cómo cada fin de semana se altera la vida de los que vivimos en las inmediaciones. Un megaestadio privado al cual el Estado le ha brindado concesiones insólitas con exenciones impositivas por varias décadas. A su vez, el Estado le permite adueñarse de las calles públicas y de terrenos fiscales para usufrutuar como estacionamientos clandestinos. También le brinda espacios del bajo viaducto de manera gratuita para instalar sus cómodas boleterías, controles de acceso, baños, etcétera. El plan maestro que incluye dejar aislados a los tres barrios inaugurando el viaducto sin las estaciones Villa Crespo ni Paternal y eliminando un servicio de colectivos que posibilitaba a los vecinos poder tomar el tren en Villa del Parque o Palermo; viaducto que, dicho sea de paso, fue inaugurado a las apuradas en tiempos preelectorales sin las mínimas condiciones de seguridad, sin señalización semafórica, sin drenajes pluviales, sin vías de evacuación rápida y segura”.
✅ 11.La Sra. Grossman expresó que “desde la Ley 6135, que habla sobre los destinos del bajo viaducto hasta esta que estamos observando hoy, venimos en forma permanente cuestionando al Poder Ejecutivo de la Ciudad y a la mayoría en la Legislatura, que no están escuchándonos, a pesar de la degradación a la que conducen a nuestros barrios. Ciertamente, entendemos que esto forma parte de un proceso perpetrado por el mercado inmobiliario, donde lo que se busca es, primero, lograr el desplazamiento y la desposesión de los vecinos para luego gentrificar la zona. (…) Las inmobiliarias recorren el barrio ofreciendo a los vecinos comprarles las casas. Esa es la gentrificación: que luego venga una clase social de mayores recursos para desplazar al conjunto de trabajadores que vive en el barrio. Lo cierto es que, además de todo esto, a las estaciones de Villa Crespo y Paternal no construidas les interrumpieron el servicio público de transporte, haciendo que los trabajadores tengan que pagar un colectivo. Hace más de un año que no hay servicio público. Esto nos demuestra la intención de desplazar a una clase social por otra. (…) Ustedes no saben lo que está sucediendo en estos barrios, tanto en las torres de Paternal como ahora con la construcción de estas torres en Villa Crespo, en las que ni siquiera está planeado el diseño de los servicios públicos.”
✅ 12.La Sra. Doiny manifestó en la audiencia que “dijeron que no iban a haber más torres sorpresa, excepto en distritos de urbanizaciones determinadas. En ese momento, ingenuamente pensé que esa era una lista taxativa de urbanizaciones determinadas, pero no fue así. Si las urbanizaciones determinadas no alcanzan, parece que se puede desafectar terrenos y asignarles esta categoría para darle la normativa especial que así deseen. Esto me hace pensar en cuál es el punto de tener un Código Urbanístico, si se van a seguir aprobando normativas especiales. Los vecinos de la Isla de Paternal sabemos bastante sobre normativas especiales. Allí tenemos el parque, que es una urbanización parque. Pero dentro de esa urbanización parque hay una urbanización determinada, ya vendida, por supuesto. En lugar de ajustarse a las alturas y capacidades constructivas que prescribe el Código Urbanístico para el resto del barrio, no: tiene su propia norma, con sus propias alturas y su propia capacidad constructiva de 122.000 metros cuadrados y 17 pisos. Este proyecto de ley me hace pensar por qué estas parcelas no son aprovechadas para equipamiento urbano, tan necesario, o para espacio verde. Se lo desafecta y se lo rezonifica como si a la ciudad le sobrara espacio público, o como si le sobraran oportunidades para generar espacios verdes, para generar espacios de equipamiento comunitario. Mientras tanto, se concesionan y se venden los bajo viaductos. Se vendieron y se siguen vendiendo los playones ferroviarios, para que no quede un metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires que no genere renta.
📣 E. PERMISOS OTORGADOS A BUENOS BUENOS ARENA SOBRE ESTOS PREDIOS
✅ 13. El fecha 06 de diciembre de 2019, la Dirección General Concesiones y Permisos suscribió un Convenio de Permiso de Uso Precario y Oneroso con la firma Buenos Aires Arena S.A. sobre el predio sito en la Avenida Corrientes Nº 6094, identificado catastralmente como Circunscripción 15, Sección 47, Manzana 162A, Parcela 35d, por el plazo de un año desde la suscripción del mismo[10].
Esto permite deducir que los predios serán vendidos a Buenos Aires Arena S.A. para extender el polo comercial que se inició con el Megaestadio.
Es la consolidación de la transformación del Barrio de Villa Crespo con miras a negocios comerciales e inmobiliarios.
📣 F. AVANZA EL TRATAMIENTO LEGISLATIVO DEL PROYECTO
✅ 14.Está convocada la reunión conjunta de la Comisión de Planeamiento Urbano y la de Presupuesto para tratar el Proyecto de Ley N° 2795-J-2019 "CAMBIO DE ZONIFICACIÓN PARA EL SECTOR DENOMINADO ESTACIÓN VILLA CRESPO, SITUADO EN LA LINEA DEL FERROCARRIL SAN MARTÍN".
