💸 MODIFICACIONES AL CÓDIGO URBANÍSTICO. Un código ajustado a la Escala Especulativa Empresarial

Por Jonatan Baldiviezo (ODC)

María Eva Koutsovitis (CLIC-IPYPP)

Ludmila Szperling (ODC)

 

1. Introducción

 

Entre el lunes 7 y martes 8 de septiembre se llevará a cabo la audiencia pública en la Legislatura de la Ciudad que tiene por objeto tratar el Proyecto de Ley N° 2850-J-2019 de modificación del Código Urbanístico. 

 

Este Proyecto está compuesto de 72 artículos (más de 90 páginas) y modifica el texto del Código Urbanístico, de su Anexo II (Áreas Especiales Individualizadas y su Anexo III. 

 

2. Un Código sólo para el sector inmobiliario

 

Las modificaciones relevantes de este proyecto continúan la dirección cuestionada cuando se trató el Código Urbanístico. Son modificaciones orientadas a: 

 

A) Continuar incrementando la capacidad constructiva de la ciudad sin garantizar la correspondencia de servicios públicos ni considerar la densidad demográfica y constructiva de los barrios. 

B) Avanzar con un proceso más de legalización de permisos de obra otorgados en violación al Código Urbanístico y al anterior Código de Planeamiento. 

C) La plusvalía (incremento del valor del suelo) generada por el aumento de la capacidad constructiva que autorizarían estas modificaciones al Código Urbanístico sería capturada únicamente por los propietarios y la Ciudad no recibiría ni un peso a cambio porque esta situación no se encontrará alcanzada por la Ley N° 6062 (Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable).

D) La primera lectura de este proyecto de ley se realizó el 5 de diciembre del año 2019 cuando no existía atisbos de la pandemia del Coronavirus. Ahora, avanza la discusión sin ninguna consideración del actual contexto pandémico. 

 

3. Una discusión fuera de tiempo

 

Cuando se discutió el Código Urbanístico (2016-2018) se solicitó desde la ciudadanía primero actualizar el PUA (que se encuentra obsoleto en 20 años) antes de avanzar con la aprobación de un nuevo Código, ya que este debería ser el instrumento jurídico que operativice el PUA. No tenía sentido discutir un nuevo instrumento normativo para una planificación no acorde a la ciudad actual. Sin embargo, el GCBA decidió avanzar con la aprobación del Código Urbanístico (12/2018) con el fin de otorgar seguridad jurídica a los desarrolladores inmobiliarios y generar más enclaves de sobreexplotación del suelo urbano que favorecieran a empresarios afines. 

 

Ahora, en forma simultánea, por una parte, la Legislatura avanza con la discusión de una gran modificación del Código Urbanístico a instancias de un proyecto de ley presentado por el Poder Ejecutivo y, por otra parte, el GCBA, a través del Consejo de Plan Urbano Ambiental (COPUA), ha iniciado la discusión de la actualización del Plan Urbano Ambiental -PUA- (Ley N° 2.930). 

 

Por ende, resulta irrazonable desde la perspectiva de repensar la planificación de la ciudad que nuevamente se discuta el Código Urbanístico sin esperar la actualización del PUA. Estamos en una situación diferente a la de 2018 porque ahora es el propio GCBA quien ha iniciado el debate de la actualización del PUA con varios encuentros o talleres ya realizados. 

 

Debemos solicitar que se suspenda la discusión de la modificación del Código Urbanístico hasta tanto no se actualice el nuevo PUA. Además, ninguna de las modificaciones que se proponen al Código Urbanístico es para mejorar la calidad de vida de la ciudadanía porteña. Por lo tanto, no existe urgencia en su tratamiento. 

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4. Principales Modificaciones Propuestas al Código Urbanístico

 

A. Art. 11 del proyecto de ley. Las oficinas sin limitaciones de porcentajes. 

 

Se elimina la exigencia en toda la ciudad de que los estudios, consultorios y oficinas profesionales no superen el 30% del total de metros cuadrados construidos del edificio. 

 

Esta eliminación en forma generalizada está orientada a destruir la identidad de los barrios residenciales.

 

B. Art. 23 del proyecto de ley. Usos del segundo retiro.

 

Se eliminan las restricciones de uso (servicios y espacios de uso común, vivienda de encargado, tanques de distribución de agua, locales para máquinas de ascensores, cajas de escalera, calderas, chimeneas) del segundo retiro autorizado en USAA, USAM, CA y CM. 

 

Con esta modificación, el segundo retiro será de uso libre incrementando los metros cuadrados construibles vendibles sin contraprestación alguna para la ciudad y sin tener en consideración ningún indicador de densidad demográfica. 

 

C. Arts. 49 y 57 del proyecto de ley. Los APH en peligro porque se autorizan los ENRASES 

 

El art. 49 garantiza en los enrases Tipo B que en las parcelas con frente mayor a veinte (20) metros, pueda materializarse la mayor altura con un frente y contrafrente máximo de diez metros (10m) o 1/3 del frente. 

 

Antes sólo se garantizaba 1/3. Ahora este enrase permite materializar la mayor altura hasta un 1/2 (50%) del frente. 

 

El art. 57 autoriza el Completamiento de Tejido o Edificabilidad en todas las Áreas de Protección Histórica (APH).

 

El GCBA continúa incrementando los beneficios y las situaciones del enrase y completamiento de tejido. Con la aprobación del Código Urbanístico se triplicaron, como mínimo, las situaciones en las que se puede aplicar el enrase. 

 

Ahora con esta modificación, el GCBA se va a cargar todos los APH. El valor y la identidad patrimonial quedará sujeto al principio de mayor construcción y de mayor altura.

 

También se busca legalizar permisos otorgados ilegalmente, como el caso del emprendimiento inmobiliario de NorthBaires en la calle San Martín de Tours N° 2869/89 frenado recientemente por la justicia. 

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D. Arts. 37 y 51 del proyecto de ley. Los Pulmones de Manzana se convierten en terrazas verdes de estacionamientos subterráneos. 

 

El art. 51 autoriza la construcción de estacionamiento en el subsuelo bajo el centro libre de manzana. El pulmón de manzana se transformará en una terraza verde. 

 

Contrario a todo criterio ecológico e hidrológico, esta medida prácticamente está orientada a transformar a la ciudad en un manto de cemento. La avidez inmobiliaria sin límites. 

 

E. Art. 64 del proyecto de ley. Dos retiros más para las Urbanizaciones Especiales. 

 

En las urbanizaciones U1, U3, U5, U6, U7, U9, U10, U11, U12, U13, U17, U19, U20, U22, U23, U26, U28, U32, U33, U36, U38, U39, U40, U56, U57, U58, U59, U60, U61, U62, U63, U64, U65, U66, U68 y U69 se autorizan 7 m más de altura a través de dos retiros. 

 

Sin ningún estudio previo se aumentó en 7 metros la altura en todos estos Distritos. 

 

También se busca legalizar permisos otorgados en violación al Código Urbanístico, como por ejemplo, el otorgado para la obra a construirse en la manzana N° 120 de la ciudad, ubicada entre calle Mariscal Antonio José de Sucre, la Av. Presidente Figueroa, la calle La Pampa y la calle Castañeda (Distrito U23 – Barrio Nuevo Belgrano – Zona N° 6.) por el empresario Marcelo Mindlin. 

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F. Art. 71 del proyecto de ley. Se incorporan los usos de los nuevos Bajo Viaductos al Código Urbanístico. 

 Es la posibilidad para rediscutir los usos de los bajo viaductos para que respondan a las necesidades de más espacios verdes y equipamiento urbano, y no para seguir creando zonas netamente comerciales. 

 

5. Falta de información y transparencia

 

Todos estos cambios se realizan sin ningún estudio previo y sin análisis de la situación actual de los servicios públicos domiciliarios y no domiciliarios. 

 

El GCBA aún no hizo público ni se transparentó la diferencia de capacidad constructiva que permitía el Código de Planeamiento derogado y la que permite el actual Código Urbanístico.