💸Negocios Esenciales en Pandemia: El permanente Estado de Excepción para el lobby inmobiliario en la Ciudad. Marcelo Mindlin y otro Mamotreto millonario
Tal como lo indica la ley este proyecto debió ser discutido en la Legislatura a través de un convenio urbanístico. Pero allí seguramente se perderá plata por las compensaciones urbanas que se exigirán para la sociedad. Entonces termina triunfando el principio de la máxima rentabilidad por sobre la Constitución y el Bien Común. Principio que es la verdadera ley respetada en la ciudad.
Negocios Esenciales en Pandemia: El permanente Estado de Excepción para el lobby inmobiliario en la Ciudad
Marcelo Mindlin y otro Mamotreto millonario
En la Ciudad de Buenos desde hace más de 10 años que la planificación urbana pensada integralmente ha quedado en letra muerta mientras en la realidad se gobierna a través de la acumulación de excepciones y, en su caso, la adecuación de los códigos para permitir proyectos y enclaves inmobiliarios suntuosos desconectados de las necesidades de la comunidad porteña.
Decir que el PRO en la ciudad gobierna para el mercado inmobiliario en general no corresponde a la realidad. Gobierna sólo para los grandes actores y desarrolladores inmobiliarios. En la cima de la cúspide inmobiliaria hay lugar para unos pocos donde la distinción entre los funcionarios públicos, los desarrolladores, los inversionistas y los técnicos de los proyectos inmobiliarios es casi es imposible. Son un gran equipo que doblan las leyes para convertir a la política en el arte de transformar lo público en privado.
El Mamotreto Astor San Telmo, cuyos permisos fueron declarados ilegales en la justicia es el ejemplo paradigmático de esta situación. En pleno contexto pandémico, avanza otro proyecto inmobiliario que se transformará seguramente en un nuevo Mamotreto, el paradigma de que se gestiona la ciudad para negocios y caja política.
1. El Código Urbanístico.
El 6 de diciembre de 2018, luego de dos años de debates, se aprobó el nuevo Código Urbanístico de la Ciudad que derogó al viejo Código de Planeamiento. Los ámbitos de discusión fueron denunciados por estar integrados por representantes únicamente del sector inmobiliario. Esto ameritó la intervención de la justicia que ordenó que se garantice la discusión y participación ciudadana en las comunas y en los barrios populares. Participación ciudadana que efectivamente se produjo con casi nulos resultados frente a la voluntad del GCBA de solo cumplir formalmente con lo dispuesto por la justicia.
Este código, desde las asambleas y colectivos de la ciudad, fue acusado de estar orientado a favorecer el aumento de la capacidad constructiva de la ciudad sin considerar la necesaria correlación con el incremento de la infraestructura de servicios públicos y del equipamiento urbano correspondiente. La falta de espacios verdes públicos y la aglomeración de los runners es una muestra más de ello.
También se denunció que venia a realizar un blanqueo inmobiliario, es decir, a legalizar los cientos de permisos ilegales otorgados por el GCBA en los últimos 10 años en violación al anterior Código de Planeamiento, y que autorizaba nuevos enclaves de proyectos inmobiliarios de desarrolladoras afines a la gestión de gobierno.
Desde el GCBA, encabezado por el Jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, se vendió marketineramente este código anunciando que se terminaban las “excepciones”, que el nuevo Código Urbanístico vendría a transparentar y aclarar qué se puede construir en la ciudad, que se terminaban las “torres sorpresa”, y que serviría para que los 3 millones de bonaerenses que ingresan a trabajar en la ciudad vengan a vivir a ella. Esperamos que la pandemia haya terminado con esta ridícula idea.
2. El contexto pandémico como oportunidad para reactivar los negocios inmobiliarios
En plena época de crisis sanitaria por la pandemia del coronavirus Covid-19 y del establecimiento del aislamiento social obligatorio, el GCBA ha encontrado el lado positivo. Decidió impulsar negocios inmobiliarios de gran envergadura aprovechando que se dificulta la organización y participación ciudadana, y que se facilita el ocultamiento de estos temas frente a los debates económicos y sanitarios nacionales. Pierde otra vez la oportunidad de reactivar el sector a través de pequeñas obras que son las que canalizan inversión genuina y aportan vivienda para la los sectores medios y bajos.
El GCBA avanza con la venta de los predios de Punta Carrasco y Costa Salguero en la costanera norte a través de un concurso de ideas.
Reactivó las subastas de inmuebles públicos que ahora serán electrónicas.
Presentó oficialmente el Parque de la Innovación que implica la venta de todo el predio público conocido como ex Tiro Federal con la excusa de estimular el desarrollo científico y tecnológico.
Autorizó la continuación de la construcción de más de 600 obras, entre ellas, grandes torres como las dos torres (One Office Center) que construye el Grupo Portland en la Av. Luis María Campos cuestionadas judicialmente.
Aprobó aceleradamente cientos de interpretaciones al Código Urbanístico para el inicio de obras, más de 600 desde marzo.
En la Legislatura se votó la posibilidad de realizar las audiencias públicas en forma virtual para poder concretar la sanción definitiva de proyectos de ley que autorizan la venta de inmuebles de la ciudad.
3. Excepciones Ilegales para Mindlin.
Una de estas “interpretaciones”, en realidad una excepción ilegal al Código Urbanístico, fue aprobada el 27 de marzo de 2020 (Disposición N° 562/2020 de la Dirección General de Interpretación Urbanística – DGIUR- firmada por su Directora General, Verónica Copola). Allí se autorizó construir un proyecto inmobiliario con una altura de 28,4 m y de 46.310 m2 de superficie a construir (10 niveles con 3 subsuelos) a realizarse en la manzana N° 120 de la ciudad, ubicada entre calle Mariscal Antonio José de Sucre, la Av. Presidente Figueroa, la calle La Pampa y la calle Castañeda.
.Este proyecto también fue aprobado por el Consejo de Plan Urbano Ambiental (COPUAM) el 26 de marzo de 2020, un día previo a la aprobación definitiva por la DGIUR, con la firma de los consejeros Gastón Rebagliati (Coordinador de Expedientes y mano derecha de Álvaro García Resta) y Gabriel Lanfranchi (Coordinador de la actualización del Plan Urbano Ambiental).
El Secretario de Desarrollo Urbano, el Arq. Álvaro García Resta, es el actual Coordinador del COPUAM y de quien depende la DGIUR.
El Dictamen del COPUAM tiene fecha del 27 de marzo (IF-2020-10505505-GCABA-CAPUAM).
Todos estos organismos dependen del Jefe de Gabinete de la Ciudad, el Sr. Felipe Miguel.
La tríada Rodríguez Larreta, Felipe Miguel, Álvaro García Resta es la que define los rumbos inmobiliarios porteños desde el Estado.
3.1. ¿En qué consiste el Proyecto Inmobiliario?
Se propone construir un edificio con una altura de 27 m. La altura se contaría recién a partir de una cota de inundación de +1.40m sobre la cota de la parcela. Es decir, la altura desde la vereda sería de 28,4 m. La superficie a construir sería de 46.310 m2 en 10 niveles con 3 subsuelos (-10.00 m por debajo de la cota de parcela).
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3.2. Historia de la capacidad constructiva en la manzana.
Para comprender el gran negocio, un poco de historia de cómo se pasó de permitir 10 10 m de altura a 28,4 en esta manzana, desde que Marcelo Mindlin compró inmuebles ubicados allí.
a. En el Código de Planeamiento, que tuvo vigente hasta el año 2018, esta manzana se encontraba en el Distrito U23 – Barrio Nuevo Belgrano – Zona N° 6. Se autorizaba la construcción de un edificio con una altura de 10 m.
b. A pesar, de que el GCBA se había comprometido a no modificar las Urbanizaciones Especiales (Distritos U), se otorgó nuevos parámetros urbanísticos y capacidad constructiva sólo para esta manzana. Un código a medida.
El nuevo Código Urbanístico, en diciembre de 2018, autorizó una altura máxima de 20 m y determinó que sólo se puede construir la tipología de edificios de perímetro libre. Permitiendo la construcción de 4 niveles o pisos más.
c. El 27 de marzo de 2020, a siete días del establecimiento del aislamiento social obligatorio, la Dirección de Interpretación Urbanística y el COPUA, con artilugios jurídicos ilegales, autorizaron la construcción en la parcela de un edificio de 28,4 m de altura.Permitiendo la construcción de 3 niveles o pisos más. La capacidad constructiva de la manzana no permitía más de 3 pisos, ahora el GCBA autoriza un proyecto inmobiliario de 10 niveles.
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3.3. Violación del Código Urbanístico.
a. El Código Urbanístico establece una altura máxima para la manzana de 20 m y no de 27 m.
b. La altura se cuenta desde la cota de parcela, es decir, la cota de la vereda. La DGIUR autorizó sin sustento normativo que se cuente la altura a 1,4 m de la cota de parcela. Permitiendo un edificio de 28,4 m de altura, es decir, con tres niveles más de los permitidos.
c. El Código Urbanístico exige que el edificio sea de perímetro libre con retiro de las parcelas linderas. El proyecto aprobado no cumple tampoco este requisito.
d. El GCBA aplica la normativa para parcelas superiores a los 2.500 m2 cuando las parcelas de la manzana aún no están englobadas.
e. Estas excepciones ilegales al Código Urbanístico estarían permitiendo al desarrollador construir 3 niveles o pisos más de los permitidos.
Estamos hablando de 8,4 m de altura por fuera de la norma correspondientes a tres pisos del proyecto, aproximadamente 14 mil m2.
Esta sola “interpretación” ha incrementado aproximadamente en 21 millones de dólares el valor del suelo.
El GCBA asigna un valor de referencia de cuando aporta el terreno en el valor de cada m2 construido. Para este caso es de 1.938 Uvas por m2. El valor del Uva es de $54,9
1.938x$54.9/69.1 (valor dólar) = 1.539 dólares por cada metro cuadrado.
f. La comercialización del metro cuadrado construido aproximadamente será a 5.000 dólares el m2. Por lo tanto, esta “interpretación” de la DGIUR estaría habilitando gratuitamente un negocio de aproximadamente 70 millones de dólares con la comercialización de estos m2 regalados por el GCBA.
4. ¿Quién es el desarrollador inmobiliario?
Estos predios objeto del proyecto inmobiliario fueron comprados por Compañía Buenos Aires S.A. (CUIT 30-71021019-1). Esta empresa fue constituida el 29 de junio de 2007.
La empresa fue constituida por el Sr. Damián Miguel Mindlin, en su carácter de Vicepresidente del Directorio de: Dolphin Finance S.A. (absorbida por Dolphin Créditos SA) y de Dolphin Inversora S.A. (Por acta de asamblea extraordinaria del 24/02/2015, esta modificó su nombre de la sociedad por EMES INVERSORA S.A.)
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El 26 de marzo de 2018 se suscribió un compromiso previo de fusión, aprobado por las respectivas Asambleas Extraordinarias del 26 de marzo de 2018.
Mediante la fusión Dolphin Créditos SA, como sociedad absorbente, continua los negocios sociales de Dolphin Finance SA y Dolphin Créditos Holding SA, como sociedades absorbidas.
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La empresa Compañía Buenos Aires S.A. tiene como socios constitutivos las empresas Dolphin Finance S.A. (absorbida por Dolphin Créditos SA) y de Dolphin Inversora S.A. (Por acta de asamblea extraordinaria del 24/02/2015, esta modificó su nombre de la sociedad por EMES INVERSORA S.A.)
Tanto Dolphin Créditos S.A. como Emes Inversora S.A. tienen como socios mayoritarios a Marcelo Mindlin y Damián Mindlin.
El Grupo Obras, Desarrollos y Servicios (ODS), integrado por el holding de Ángelo Calcaterra, primo del presidente Mauricio Macri e hijo de una hermana de Franco Macri, fue comprado por Marcelo Mindlin.
El Grupo está conformado por IECSA, la compañía constructora, la desarrolladora inmobiliaria Creaurban, Fidus SGR (servicios financieros), concesiones viales y la minera Geometales, entre otras.[1]
Tanto IECSA como Creaurban pasaron a llamarse Sociedad Argentina de Construcción y Desarrollo Estratégico (SACDE) luego de la adquisición.
En consecuencia, Marcelo y Damián Mindlin son los inversores y dueños de este proyecto inmobiliario.
De acuerdo a dos desarrolladores inmobiliarios consultados:
- A cargo de la gestión y como responsable comercial se encuentra Damian Tabakman, presidente de la Cedu (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos) en representación de SACDE. Arquitecto y cuñado de Marcelo Mindlin. Tabakman.
- Del proyecto está a cargo el estudio BMA (Bodas, Miani y Anger). Rodolfo Miani, socio del estudio, tiene fluido trato con el Secretario de Desarrollo Urbano, el arq. Álvaro García Resta.
5. Funcionarios/as del GCBA responsables.
- La Directora General, Sra. Verónica Copola, quien firmó la Disposición N° 562/2020 de la Dirección de Interpretación Urbanística.
- Los consejeros que aprobaron el proyecto en el Consejo de Plan Urbano Ambiental (COPUAM) el 26 de marzo de 2020: Gastón Rebagliati (Coordinador de Expedientes) y Gabriel Lanfranchi (Coordinador del Plan Urbano Ambiental).
- El Secretario de Desarrollo Urbano, el Arq. Álvaro García Resta, actual Coordinador del COPUA y de quién dependen la DGIUR, organismo que firmó la Disposición N° 652/2020.
- El Jefe de Gabinete de la Ciudad, Sr. Felipe Miguel. Los organismos implicados se encuentran bajo su órbita y control. Según desarrolladores consultados, Damián Tabakman se habría reunido con Felipe Miguel en forma previa a la aprobación del Código Urbanístico que otorgó una zonificación particular para esta manzana.
Tal como lo indica la ley este proyecto debió ser discutido en la Legislatura a través de un convenio urbanístico. Pero allí seguramente se perderá plata por las compensaciones urbanas que se exigirán para la sociedad. Entonces termina triunfando el principio de la máxima rentabilidad por sobre la Constitución y el Bien Común. Principio que es la verdadera ley respetada en la ciudad.
